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12选5期期中奖的万能码: 让居住物业回归公共服务管理职能

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  • TA的每日心情
    开心
    2016-12-25 20:48
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    [LV.4]偶尔看看III

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    楼主
    发表于 2019-3-12 10:27:51 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    本帖最后由 LIN大阳策划 于 2019-3-12 11:13 编辑
    3 }2 W3 I; `3 V1 G: T4 l
    . M( j& b) Q; t! m        现在的居住型物业服务管理工作似乎进入了一个死胡同,进入了一个全民喊打的时代,为什么会造成如此的局面,这里面有部分物业企业不作为,乱作为的因素,更多的是有许多的制度设计上的问题。也许让物业服务管理回归公共服务职能能够较好的解决当下物业管理难的问题。5 K7 i$ j6 }5 z' D* E- o4 `- [; g) {
            20世纪80年代初,随着我国改革开放的国策实施,市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。现在大致可分为居住物业、商业物业、工业物业及其他类型物业(如机场、车站、码头、桥梁等)四大类。7 A! G& p) w" M9 G2 Q* A& l  ]
            随着房地产事业及整体经济的蓬勃发展,物业企业随之发展起来,但目前,最为复杂,矛盾最多的还是居住物业,面对群体的个体数量太多,层次复杂,素质不齐,思想意识不统一,工作难度特别大。下面主要就居住型物业展开论述。$ F, X: K1 A4 f6 Q* @

    + ~- M/ ^' e9 e: t        一、        无力履行的公共服务职能) ?; {0 y2 ]* x( o( e
            履行传统的政府职能,但又没有政府的“权威”,这使物业公司常常处在一个十分尴尬、困难的境地。比如,物业公司负责整个小区的行政管理工作,卫生、秩序、保安及日常服务等等。物业公司在干着传统型的政府该干的事,履行着公共服务管理职能,但碰到不服从管理的人,它几乎毫无办法。比如乱堆放杂物、乱停车、私搭乱建等,只能是劝说,劝说不行,如果报城管或其他部门处理,一是得罪了业主,二是管理部门不见得认真执行,结果很有可能就是两头都得罪,最后的恶果只能物业公司吞下去。而按规定物业又必须管这件它管不了的事!这不是逼人上吊吗?0 ^8 v/ A- |8 R* ]
    政府一旦失去权威,它就不再是政府了?;谎灾?,如果物业公司的管理一旦失去权威,物业公司只有三条路:凑合、维持、用非法手段加强自己的管理权威。事实上哪种方法对大家都是伤害!这是第一难。这也正是有很多业主说有的物业在混日子或者说物业是“黑社会”的根本原因。9 e2 w9 r5 c" S! U% O* k6 g
    " L  H, g. A& Y2 ]
            二、无力履行的“教育职能”1 P" S; p0 J  b# K! B
            中国原本是一个传统的农业社会,随着经济的发展,城市化率在快速提升,原有的富裕阶层最先接触和享受了物业服务,然后是一些富裕的农民把裤脚的泥巴擦擦也住进了城市的楼房,现在到了全民普遍在城市买房的时代。
    1 \1 i: e  C. D9 J4 I1 s在西方,首先是贵族和社会的上层创造出礼貌的文化,下面跟着学;在中国,则截然相反,稍微感觉高人一些的家伙,会不把人当人,富人是“为富不仁”,当官者有优越感。往往在小区物业管理中破坏规则的恰恰是这部分人,这部分人起到了很恶劣的带头示范作用。西塞罗曾说,“如果一个社会的精英和贵族允许堕落,这个社会就无法长久地存在下去?!痹谖拿骼衩?,在对自己的私有财产的尊重,这些常常要由物业公司那些每月只挣千把两千块的员工,教育中国社会的精英和有钱人!比如私搭乱建、不许乱停车。物业的员工去管,有的业主还不服气,一个小保安有什么权力管我?!他不知道自己做错了,人家在帮助他!物业公司的工作人员要花很大的力气去“教育”业主懂得遵守规矩,对他们自己有好处。而这种现实对很多人来说,简直就是侮辱!
    0 i  `. Q9 V8 z        其次是有不少才接触物业管理的人,或对物业管理了解不深的人,心疼于自己支付的物业费用,百般挑刺,拒交物业费用(当然这里也含有物业服务不到位而收费不上来,下面再做讨论)。一旦牵扯到了钱,人性的弱点就会暴露无疑。有的领导开会的时候说,只要物业公司认真的去做了,这些情况不会出现。这是理想状态,现实生活中端碗吃肉,放下碗就骂娘的人没有吗?何况是要从自己的荷包里掏银子,社会上借别人的钱居然都能不还的老赖还少吗?就是这小小的一部分人就会带来很大的恶劣影响。5 D: s9 j5 A/ [* c5 N; [# p9 h
            有很多是现实无法改变的状况,如停车位少,物业公司也无能为力。如业主自家屋里漏水或有其他的质量问题,根本不属于物业服务范畴,但业主根本不买账,以拒交物业费为要挟,等等。作为经营单位的物业解释根本无说服力,一解释就是推卸责任;而在这方面有公信力的政府部门做的不够好,宣传解释不够,在处理问题上往往偏向或就范于所谓的弱势业主一方。
    2 s& n, b  A% G* _
    , @! w  m: y0 p        三、理想却无奈的制度建设
    6 k7 u, s+ w% A5 b3 x7 j1 W" m2 s      《物业管理条例》是一份伟大的文件。它明确提出物业管理的根本原则是“三权分立”。也就是“立法权”给全体业主,“行政权”给物业公司,“司法权”在政府手里。
    0 W9 q3 J1 ]% `9 J- _1 s        现在最大的问题是许多小区的业主委员会不作为,但最可怕的是被少数低素质的人员所把控,把小区的权益看成自己的一亩三分地,生生的造就出了一个一个的“霸道村长”,在中国谁不想当官,谁不想高人一等,谁不想权利在握;而制度规定他们是无偿的献义务做好事,但人性的欲望,当权利在手的时候,谁没有想多拿一点的欲望和想法?关键就在于有无有效的监管!一些物业公司长期处于压迫和动不动就被威胁解除服务合同的尴尬境地,会不会滋生腐败?有句话说“不要拿土豆不当干粮”,业委会的成员也是官??!: A% u% L$ P; h0 Q+ ^$ r7 z! f
            二是政府的职能部门有法不依,执法不力,导致对业主委员会的无能者、不不作为者或“霸道村长”们无有效监管,广大业主的权益无保障,能进入业委会是很少的一部分人,一般更是有心人,面对众多其他业主的权益受损、埋怨与工作不支持,物业公司显得苍白无力,这里面的斗争或猫腻,普通业主能知道多少?。小区陷入混乱之中,激化了各种不必要的矛盾冲突,最后的矛头焦点只能是物业公司。7 Z$ E; @& ~, j- O4 \  O+ t( R# H( Y
            这里有个疑问,难道居委会一班子的人员代表不了辖区内的居民权益?为辖区居民服务,本身就是居委会应尽的公共管理服务的义务,是居委会人员素质不行?是不能做事?是居委会的选举不合法,不能代表辖区居民的利益?还是居委会管辖的范围太大,管不过来?既然是合法的组织,多一个基本无监管的业委会有多大意义?是需要活生生的造出一批“官”来分取小区的利益吗?- u1 y0 y1 V9 J! |
            三是现实的地方政策,街道办、居委会与物业公司之间存在既当裁判员又当运动员的问题,四川快乐12走势本地实行的是属地化管理,政府把管理与考核主体做到街道与居委会头上,物业公司受他们管理。他们有这个需要忙的时间与考核压力,不如想办法直接把物业公司拿过来自己做,这也是可以理解的。(现实的情况是许多的小区物业已经被居委会托管去了,以老旧小区管理困难的原因,还可以申请一定额度的补贴,至少对居民有益处;这种补贴作为经营性的物业公司好像没有享受过,所以竞争不是在一个起跑线上。另外打个比方,一般的物业公司不敢在小区大门口拦着收取车位费,不交不给进,而居委会带有一定的行政约束力,他就可以,所以在管理形式上一般的物业公司也比不过居委会)。所以索性不如把整体的物业工作直接交给街道办与居委会,包括收费与日常管理。由居委会直接牵头,直接收费并支付相关费用,协调相关专业部门,让公安做好联勤联防的指导工作,环卫承担起保洁管理工作,城管进小区执法,园林绿化进小区,难道这样不是更好吗?
    9 R: n# y% L6 O, d' O8 W* E+ M0 Z4 o+ O- }3 S
            四、忙碌而低下的物业从业人员
    / v- \7 q" C& d! {2 @1 d        宿迁目前还处于创文的复检阶段,以前是创卫,确实城市面貌有很大提升,这是政府作出的实实在在的成绩。而就小区而言,做出了具体事情的是物业从业人员,但在受表彰领奖金的时候就是局外人了。我所接触到物业工作人员,许多保洁工是早上六点左右开始工作,保安有的是十二小时轮值,他们的工资水平正常是一千多块钱,高一点的是两千多。物业经理很多是夜里十一二点还能接到电话需要处理工作的,正常无节假日概念。有的人说,我交了钱的,他就该服务,是的,在我没有具体的和物业人员接触之前,我也是这样认为的,不就是扫扫地、看看门嘛,能起到多大作用,其实不然,保安、保洁、绿化、监控、消防、维修、小广告、亮灯率、车辆管理等等,每家每户如果平均有一个诉求,全小区就有千把个,忙不过来的。* \5 x7 O. o5 V0 D" U- Y
            也正是因为居住小区物业管理工作承担了太多的公共管理职能,政府部门也比较重视,由下到上,居委会在小区里面设置了网格员,随时把握动态、管理、处置。居委会的书记、主任经常去关心小区服务工作,街道物管办经常检查、现场指导工作,住建局物管科经常按要求下来检查指导工作,市场监督局、消防等会不定期的到小区检查工作,其他各级领导经常性的视察关心,创文长效办几乎每天检查、图片公示要求整改,每月住建、公安、物价、城管等五部门联合检查一次,物管群(区、街道、社区、公安、消防等……)里几乎天天有要求,有通知……,作为企业要被烤糊了,市场经济条件下,没有哪一个行业是被政府部门这么关注的,当然被关注的原因也正是因为它本身需要肩负的公共服务管理职能。目前创文的主体是政府部门,在小区管理上层层落实到最后具体主要做事的是广大物业工人,就像有个漫画,层层一大群的官员指挥催促和责备着一小批做事的工人,很形象。这倒罢了,至少是工人该做的事情。但在费用支出方面,不少小区原本的费用额度是出自于和业委会核算后的结果,或是出自于物价局核定后的收费标准,在创文或其他活动的时候是需要全民参与的,但毕竟主体不是经营性的物业公司吧,在主城区还有两毛多一平方一个月的收费标准,涨不上去,业主们不愿意!牵扯到小额费用物业公司也许可以勉强去挤出来,大额的开支从何渠道去支出?但如果不出费用不出人工,弄不好要被处分,弄不好要被???,弄不好要被黄牌罚下,生存在夹缝中。  l" L4 B7 X( N8 T) ]
            世界上没有免费午餐,同样也不可能不劳而获,需要站在等价交换的原则上来谈需求双方的平等意愿诉求,可是又有几人能够真正做到站在他人的立场考虑问题。有人会说,有的物业公司只知道收钱不做事,这样的公司有没有?肯定有,但是在目前层层的高压管理下,估计不可能有多少。否则可以:第一是认真的去了解他们平时到底做了什么?第二,如果确实啥事没做,坚决的推动解除委托合同,让物业公司滚蛋!在广大业主面前,物业公司实际是无法做到强势的。第三,可以按照物业配备的人员数量,工资标准,核算出工资总量、社保费用,这部分应该占总费用的大头,剩下的有办公费、绿化费(一年大概五六次除草、打药、施肥、修剪、补植)、保洁费用、上交环卫费用、服装费用,一些额外的如人员受伤、??罨蚱渌囊馔饪?,正常的劳保费用,一年三个节气的福利,年终的奖金与会餐,税金,必要的关系费用等等。除去合理的8-10%的利润外,看看是否有大额的利润,如果有,该争取的去争取过来;如果差不多,该理解也要理解,谁做个公司都不是白来服务的。
    # J7 ~. k; D6 I
      l3 Y$ ~+ `" u" H7 L        我们的管理部门,整个社会,业主,甚至物业公司的员工可能还没有充分认识到一个好的物业公司对我们所有的人来说有多重要!对我们的平时居住舒适多重要,对于我们房产的增值多重要!如果这个物业公司的确不好,我们就团结起来解决换掉它!如果这基本上是个好公司,但还不完美,我们就必须以理解宽容的态度对待它。物业公司的难处可能超出了我们的想象。他们承担着巨大的社会责任,所得不多,还不被社会所理解。如果我们再给他们不必要的压力,就是跟自己过不去。
    ! @0 _, d& p* y        也许随着时间的发展,需要额外担负有公共管理职能的普通中低端居民小区的经营型物业公司也许或也应该逐渐消失,回归它应有的公共管理职能主体所在。但高档的有特殊需求的居住物业应该会一直留存,商业、工业、其他专业性的物业也将继续得以发展,这才应该是发展趋势。
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           看了一篇文章,有年轻人问,参加工作进入物业公司怎么样?人力资源专家的回答就是:不建议进入物业,物业就是在和人的劣根性做抗争,企业自身没有执法权,国家法律法规的不健全,群众百姓物业意识淡薄,都是在磨人,物业人员得不到应有的尊重。
      ]( y' h* u; }# O' Q
    4 i2 \( [' T% ]# F% o      让一个经营型的公司去做公共服务职能,显然也是可笑的,无能为力的,同时也鉴于目前的一些现实情况,不如让社区直接承担起物业管理服务职能,这确实也是工作对口的,不必遮遮掩掩,也不必虎视眈眈。何必在中间再多出一个物业公司,再多一个业主委员会。这不是市场经济的倒退,这恰恰是在因地制宜、因势利导,这恰恰是扁平化的管理,这恰恰是更好的维护了业主权益,减少了业主的支出。这是让合适的群体在履行自身应有的管理职能。& }% X9 j% {) w: p6 \( Z

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